不一样的营销设施，不一样的财税处理

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今天，我们来讲讲

【营销设施】的财税处理~

    小A

等等，什么是营销设施？

小必   

咱换个说法，这些名字熟悉不？售房部、接待处、示范区、展示区、样板房……

接下来，认真听哦~

建造营销设施的作用？

营销设施是为了让购房者了解项目情况、最大程度的激发购房者的购买欲从而促进房产销售而建造的。

实务中常见的营销设施有利用开发产品或公共配套设施改建而形成的（以下简称“可售营销设施”），有属于建造的临时设施，在完成销售使命后需要拆除的（以下简称“临时营销设施”），也有租赁的其他商业门面进行装修而成的（以下简称“租赁营销设施”）。

上述不同类型的营销设施都会发生建造成本、装修成本、家具家电窗帘等可移动的物品成本等支出，但是他们的财务和税务处理却并不相同。

下面小必将

做一个简单的小结

（1）可售营销设施的成本支出分为建造成本（包含硬装，如：水电、中央空调等，下同）、装修成本（主要指软装成本，下同）、家具类成本。

在会计核算中，不同的成本类别也应做不同的会计处理。

例如销售中心，可将建造成本计入开发成本，装修成本计入长期待摊费用，而家具按照一般固定资产处理。

⚠ 但是对于样板房的装修成本和家具，在对外销售时交房标准包含了样板房时的装修标准和家具，则该部分装修成本和家具应作为开发成本处理。

（2）对于临时营销设施

可以将营销设施的建造成本和装修成本计入“长期待摊费用”，再根据预计使用年限进行摊销，计入期间损益。若实际使用年限短于预计使用年限，可在完成使命拆除时将剩余的价值作为资产损失一次性转入当期损益。购买的家具则按照一般固定资产处理。

（3）租赁营销设施，其发生的装修成本及租金应计入长期待摊费用，按期计入当期损益，购买家具按照一般固定资产处理。

1

可售营销设施

可售营销设施的建造成本在销售确认收入的同时结转至主营业务成本；装修成本通过长期待摊转入当期损益在税前扣除；家具等通过折旧可在费用或者成本中进行税前扣除。

样板房的建造成本、装修成本和家具作为开发成本结转至主营业务成本。

2

临时营销设施

其发生的建造作为开发间接费列支；装修成本通过长期待摊在税前扣除；家具等通过折旧可在费用或者成本中进行税前扣除。

3

租赁营销设施

其发生的装修成本通过长期待摊转入当期损益在税前扣除；租金在发生的当期直接计入当期损益税前扣除；家具等通过折旧可在费用或者成本中进行税前扣除。

在企业所得税下，营销设施建造费还属于开发间接费的列举范围内，但是在土地增值税的规定下，对营销设施建造费就没有这么包容了。

    小A

这怎么说？

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

土地增值税暂行条例实施细则

小必   

很明显，土地增值税暂行条例实施细则里，未列举营销设施建造费。

    小A

啊！那岂不是……

小必   

别急，营销设施建造费不列入开发间接费，不代表就不能扣除，也是分情况的。

1

可售营销设施

【销售中心】

其建造成本可以计入房地产开发成本扣除。但装修成本和可移动（拆卸）电器、家具、日用品、装饰用品等物品不得作为成本税前扣除。

【样板房】

其发生的建造成本和装修成本可以税前扣除，但可移动（拆卸）电器、家具、日用品、装饰用品等物品不得作为成本税前扣除。

2

临时营销设施和租赁营销设施

临时营销设施和租赁营销设施的支出，在土增的口径下，只能作为销售费用列支，而销售费用和管理费用在其他房地产开发费用已经按比例扣除过了，所以不能再重复作为扣除项列支。

上文，我们谈到了营销设施的分类和会计处理，以及企业所得税和土地增值税的处理。

下面我们继续房产税的处理

再加个彩蛋，分享两个小案例

营销设施需要缴纳房产税是一个容易被忽视的问题。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

依据房产税纳税义务时间之规定

可售的营销设施之销售中心就属于企业自己开发自用的商品房，应在投入使用次月开始计征房产税。但是鉴于样板房具有存货的特性，尽管在未售期间也在投入使用，但无需计征房产税。

所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

根据房产税之房产定义

临时的营销设施，也需要计征房产税。

当然租赁的营销设施，由于开发企业不属于房产的纳税义务人，无纳税义务。但如果租赁合同约定所有税金由承租方承担，则承租方需要承担该部分租金的房产税。

光说不练假把式，光练不说傻把式，又练又说真把式。

小必这就给各位呈上两个实务中的小案例来帮助大家更好的理解不同营销设施的财税处理。

示范区的成本支出

房地产开发公司A通过招拍挂方式取得一块土地，规划修建高层、商业和车库。在预售阶段，A公司为了更好地营销房产，在小区大门口的位置修建了一片临时的景观示范区，示范区里面包含临时设施（喷泉，玻璃栈道等）以及大片的绿化。

预售阶段接近尾声，住宅和商业基本售罄后，A公司将临时设施拆除，改为草坪。并将示范区里原有的树木移植至小区各个角落。

在土增清算阶段，税务以临时设施已拆除为由将示范区所有成本调出。

A公司

！！等等，怎么就调出了？？

示范区的临时设施虽然拆除了，但是树木大部分都已被移植作为小区的绿化了啊。

那行，如果你要扣除，就请提供移栽的相关的证据吧。

税务人员

这下A公司慌了，提供不出来相应的证据来证明自己的说法，最后移植的绿化成本终究没有能扣除。

如果临时设施和继续存在的设施及绿化成本能够分开，应完整保留相关的资料，比如：移植前后的照片，甚至树木的对应编号等，继续保留的部分是可以作为成本税前扣除的。

别样的售房部

这次换个江景房吧，B公司开发的项目为江景房，也是为了更好的营销房产，豪气的B公司直接在小区马路对面的江边买了一条船，把船装修得富丽堂皇停在江边作为售楼部。

由于B公司是小必的常年顾问客户，B公司让小必给出账务处理建议及涉税分析。小必了解到，这条船在未来3年是担任售房部的角色，但是以后还是会用于正常运营（观光旅游或者作为经营场所出租）。

这条船的购买成本以及装修成本，应作为固定资产入账，根据税法的规定按照不低于10年的年限进行折旧。

在其作为售房部期间，计提的折旧可以计入开发间接费-营销设施建造费，在之后的运营阶段，根据相应的业务性质计入费用或者成本。

💡 企业所得税方面，在销售阶段，船只计提的折旧可作为开间费扣除，在后续运营阶段，船只计提的折旧与企业收入相关也可以在税前扣除。

💡 土地增值税方面，船只的购买及装修支出属于费用范畴，其成本则不能作为扣除项在土增税前列支。

声明： 本文来源税律风云

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